Advogado Pedro Almeida: Momento de rever valores de aluguel e contrato por força maior

É possível rever valores de aluguel ou até mesmo rescindir contrato por situação superveniente – motivo de força força maior!

Neste momento da pandemia do coronavírus nossa preocupação primeira é salvar vidas e garantir qualidade às pessoas que eventualmente adquiram a doença. Porém, muitos negócios tem sido afetados com a orientação que as pessoas fiquem dentro de casa. Comércio e serviços tem buscado alternativas para vender fora de seu ponto comercial.

Uma pergunta frequente das empresas é:  “Existe a possibilidade de renegociação de contratos de locação comercial no qual uma das partes tenha sido particularmente afetada pelas medidas do Governo, durante a pandemia do novo coronavírus?”

Sabemos que decretos estaduais bem como os municipais determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais, shoppings centers, entre outros, inviabilizando o exercício da atividade empresarial nestes locais. No mínimo, o setor sofre com as medidas de isolamento social recomendadas pelo Governo.

A renegociação extrajudicial destes contratos, pautada na boa fé e no bom senso das partes envolvidas, é o caminho mais indicado a se seguir, buscando garantir o equilíbrio econômico financeiro do contrato, ou seja, evitando que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.

O art. 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.

Assim, locador e locatário podem acordar, por exemplo, a concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado (exemplo: 3 meses a contar do início da pandemia), ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa de vendas sofrida pelo locatário. Lembrando que, ainda que a atividade comercial esteja suspensa naquele ponto, até a devolução do imóvel ao dono é preciso pagar enquanto houver posse do imóvel.

Uma outra saída é ajustar um desconto por prazo determinado, com prorrogação do pagamento do valor para período posterior  (exemplo: desconto de 50% do valor do aluguel por 3 meses, para pagamento do valor correspondente no ano seguinte).

Podem também convencionar que não haverá reajuste no contrato, no corrente ano.  Embora seja aplicável a lei específica (do Inquilinato) às relações locatárias, a revisão dos contratos pode ocorrer pela teoria da imprevisão, extraída do art. 317 do Código Civil, que diz: “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

Em casos extremos, o locatário pode requerer a resolução do contrato, com base no art. 478 do Código Civil (teoria da onerosidade excessiva),  “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.” Em Cotia, alguns empresários do ramo imobiliário já tomaram a dianteira e ofereceram aos inquilinos a possibilidade de isenção e diminuição no valor do aluguel, conforme o caso, como forma de vencer a crise momentânea que assola, não só a nossa cidade, mas o estado, o país e o mundo”.

*Pedro Almeida – OAB/SP 324.638, é advogado Constitucionalista, cível e trabalhista em Cotia e escreve no Cotia Agora. Curta a página no Facebook. https://www.facebook.com/pedroalmeidapsdc27