Advogada Alice Fecchio: A inadimplência das taxas de condomínio – Orientações aos síndicos

O assunto é muito atual e frequente nos escritórios de advocacia que se deparam com o tema, envolvendo inadimplência das taxas condominiais, o que tem aumentado significativamente nos últimos anos.

Na realidade, muitos condôminos deixaram de pagar as referidas taxas, priorizando outras demandas pessoais, trazendo como consequência, sérios problemas financeiros ao Condomínio, que mantém ou não os serviços e benefícios oferecidos, dependendo das condições em que se encontra financeiramente.

O fato é que com os débitos dos condôminos, a conta não “fecha”, o que obriga o síndico a fazer rateios extras para conseguir honrar os compromissos diários, em especial o pagamento de funcionários, o que é muito injusto, pois os demais condôminos adimplentes acabam por pagar pelos inadimplentes.

O Novo Código de Processo Civil em vigor em seu artigo 784, inciso X, facilitou e encurtou o caminho até a fase de execução, pois as despesas condominiais foram incluídas no rol de títulos executivos extrajudiciais.
Mas o que isso quer dizer?

Isso quer dizer o processo ficou mais célere, iniciando-se já na fase de execução agilizando as demandas judiciais.
No entanto, salienta-se que, mesmo com a alteração da Lei Processual, continua sendo exigindo aos síndicos que, por meio de advogados, realizem a execução da dívida com todos os documentos imprescindíveis para a comprovação do crédito, referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Sempre é bom destacar que o juiz cumprirá seu papel na análise dos documentos pertinentes, podendo até mesmo determinar a emenda à inicial, considerando o que propõe nossa legislação: “a existência de título extrajudicial não impede a parte de optar pelo procedimento de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial”.

Recomenda-se sempre a consulta de um advogado para fins de instruir a ação com todos os documentos necessários, para que o Condomínio não perca tempo, bem como prejuízos em suas ações e benefícios ao bem comum.
Mas, não foram apenas essas as mudanças positivas do referido código, à questão que se discute.
A designação de audiência de tentativa de conciliação antes da apresentação da defesa pelo condômino em débito, passou a ser outra alternativa de resolução da demanda, o que pode ser considerado um avanço, visto a quantidade de ações distribuídas no Judiciário.

A Mediação entre o síndico e o devedor, através de um mediador experiente, desde que estipulado em convenção ou em ata de assembleia, também pode ser uma solução eficaz e rápida para um acordo mais amigável, quando já existente uma ação judicial, desde que homologado pelo juiz.

Ou, visando uma maior flexibilização nas negociações, a resolução de maneira amigável e extrajudicial, constituem-se do melhor caminho, mais célere e menos oneroso, do que uma pretensa ação judicial, para ambas as partes, ou seja, Condomínio e inadimplentes.

Se a pretensão dos síndicos se resume em reduzir ou acabar com a inadimplência nos condomínios, aconselha-se a utilização dos instrumentos jurídicos existentes. Mas, primordialmente, que insistam em alternativas, que possam levar ao diálogo entre as partes: O ACORDO!

*Alice Fecchio é advogada (OAB/SP Nº385325) e escreve mensalmente no Jornal Cotia Agora. Contatos: [email protected] – Telefone: 9-3806-3458